A compra da casa própria é o maior investimento da maioria dos brasileiros. Quando essa compra envolve financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o uso do FGTS, a declaração de Imposto de Renda torna-se um "quebra-cabeça" de valores.
Muitos contribuintes cometem o erro de declarar o valor total da dívida na ficha de "Dívidas e Ônus Reais". No entanto, para financiamentos com garantia do imóvel (alienação fiduciária), a regra é diferente: você declara apenas o que efetivamente pagou até agora.
Neste guia, explicamos como registrar o financiamento e como o saque do FGTS deve ser informado para não gerar malha fina.
1. Onde declarar o Financiamento?
Ao contrário de um empréstimo pessoal, o financiamento de imóvel não deve ser lançado na ficha de "Dívidas".
Ficha: Bens e Direitos.
Grupo: 01 - Bens Imóveis.
Código: 11 - Apartamento ou 12 - Casa.
Discriminação: Informe que o bem foi adquirido via financiamento no banco [Nome do Banco], o número do contrato, o valor da entrada, a quantidade de parcelas e o prazo.
Situação em 31/12/2024: O valor acumulado pago até aquela data.
Situação em 31/12/2025: O valor anterior + a soma de todas as parcelas pagas em 2025 (incluindo juros e taxas bancárias).
2. Como declarar o Saque do FGTS?
O FGTS é um rendimento Isento e Não Tributável. Ele serve para justificar de onde veio o dinheiro para dar a entrada ou amortizar a dívida.
Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
Código: 04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho... e FGTS.
Valor: O montante exato que saiu da conta do fundo para a compra ou amortização.
Fonte Pagadora: Caixa Econômica Federal (CNPJ: 00.360.305/0001-04).
3. Atualizando o Valor do Imóvel com o FGTS
Sempre que você usa o FGTS para amortizar o financiamento, esse valor deve ser somado ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos.
Exemplo Prático:
Você tinha um imóvel declarado por R$ 100.000,00 (valor pago até 2024).
Em 2025, você pagou R$ 20.000,00 de parcelas.
Usou R$ 30.000,00 do FGTS para reduzir o saldo devedor.
Situação em 31/12/2025: R$ 100.000 + R$ 20.000 + R$ 30.000 = R$ 150.000,00.
4. E os Juros do Financiamento?
Diferente de outros bens, no financiamento habitacional, os juros, taxas administrativas e seguros pagos ao banco podem ser incorporados ao valor total do imóvel. Isso é vantajoso: quanto maior o valor de custo declarado, menor será o seu lucro (e consequentemente o imposto) no dia em que você decidir vender o imóvel no futuro.
5. Amortização Extra e Quitação
Se você recebeu um bônus ou herança e quitou parte do financiamento, o procedimento é o mesmo: some o valor total pago ao montante anterior na ficha de Bens e Direitos. Mantenha os comprovantes do banco guardados por pelo menos 5 anos após a quitação total.
Conclusão
Declarar financiamento imobiliário é um processo cumulativo. Você nunca deve atualizar o imóvel pelo valor de mercado (quanto ele vale hoje), mas sim pelo que ele custou para o seu bolso somado ao que você paga ao banco mês a mês. O FGTS é a peça que faz esse aumento patrimonial "fazer sentido" para a Receita Federal.
Agora que fechamos o bloco de imóveis, vamos entrar na reta final com temas operacionais. Você sabe como subir de nível na sua conta gov.br para facilitar todo esse processo?
No próximo artigo: Conta gov.br Nível Prata e Ouro: Como Aumentar o Nível para Acessar a Pré-Preenchida.