Quando compramos um imóvel ou um veículo financiado, a lógica de mercado nos diz que "temos uma dívida". No entanto, para a Receita Federal, a lógica é diferente. O erro número 1 dos contribuintes é lançar o saldo devedor do financiamento habitacional ou do carro na ficha de "Dívidas e Ônus Reais".
No Imposto de Renda, vigora o Regime de Caixa. Isso significa que você deve declarar o bem pelo Custo de Aquisição, ou seja, apenas o valor que efetivamente saiu do seu bolso até aquele momento, e não o valor de mercado do bem ou o valor total do contrato.
Entenda como fazer esse lançamento progressivo e evitar inconsistências patrimoniais.
1. Regra de Ouro: Bens vs. Dívidas
Financiamentos do SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Não são declarados em Dívidas e Ônus Reais. A dívida existe, mas para o Fisco, ela é controlada dentro da própria ficha do imóvel.
Alienação Fiduciária (Veículos): Também não entra em Dívidas. O carro é garantia do empréstimo, então você declara o carro na ficha de Bens e vai somando as parcelas pagas.
Exceção: Apenas empréstimos pessoais (sem garantia do bem) ou consignados vão para a ficha de "Dívidas e Ônus Reais".
2. Como declarar um Bem Financiado (Passo a Passo)
Vamos imaginar que você comprou um apartamento de R$ 500.000,00. Deu R$ 100.000,00 de entrada e financiou o restante.
Ficha: Bens e Direitos.
Grupo: 01 - Bens Imóveis (ou 02 para Veículos).
Código: 11 - Apartamento (ou 01 para Carro).
Discriminação: É aqui que você conta a história completa.
"Apartamento adquirido em [Data] de [Vendedor/CPF], financiado pelo Banco X. Valor total do contrato R$ 500.000,00. Entrada de R$ 100.000,00 com recursos próprios + Financiamento em 360 meses."
3. Preenchendo os Campos "Situação em 31/12"
Aqui está a mágica da acumulação. Você não coloca R$ 500.000,00 de uma vez.
Ano 1 (Compra): No campo "Situação em 31/12", você soma: Entrada + Parcelas pagas no ano + Custos de Cartório/ITBI.
Exemplo: R$ 100k (entrada) + R$ 20k (parcelas) = R$ 120.000,00.
Ano 2: Você pega o valor do ano anterior e soma as parcelas pagas no ano 2.
Exemplo: R$ 120k (saldo anterior) + R$ 25k (parcelas ano 2) = R$ 145.000,00.
Dessa forma, o valor do seu imóvel vai crescendo ano a ano na declaração, até que, ao quitar a última parcela, o valor declarado será exatamente o custo total da obra (Principal + Juros).
4. O uso do FGTS
Se você usou o Fundo de Garantia para dar a entrada ou para amortizar a dívida durante o ano, esse valor deve ser somado ao custo do imóvel.
Na ficha de Bens: Some o valor do FGTS ao montante pago no campo "Situação em 31/12".
Na discriminação: Acrescente a frase "Utilizado R$ XX.XXX,XX de FGTS para amortização em [Data]".
Contrapartida: Lembre-se de declarar esse saque na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" (linha de FGTS) para justificar a origem desse dinheiro que entrou no imóvel.
5. E se eu fizer reformas?
Reformas também aumentam o custo de aquisição do imóvel, mas falaremos especificamente disso em um artigo futuro. Por enquanto, saiba que os juros do financiamento e o seguro habitacional (embutidos na parcela) compõem o custo do imóvel e são declarados juntos.
Conclusão
Declarar o financiamento corretamente evita que a Receita Federal ache que você tem um patrimônio (R$ 500 mil) incompatível com a sua renda declarada. Seu patrimônio real é apenas o que você pagou.
Agora que você já sabe como declarar a compra e o pagamento, o que acontece no dia em que você vende esse imóvel com lucro? O Leão morde uma fatia grande se você não souber as regras.
No próximo artigo: Venda de Imóvel e Ganho de Capital: O Leão morde 15% (GCAP).