No Brasil, a legislação do Imposto de Renda proíbe a atualização do valor de imóveis com base na valorização de mercado. Se você comprou um apartamento em 2010 por R$ 200 mil e hoje ele vale R$ 800 mil, na sua declaração ele deve continuar constando por R$ 200 mil.
A única forma permitida pela Receita Federal para aumentar o "Custo de Aquisição" do seu imóvel é declarando as Reformas e Benfeitorias realizadas. E por que isso é importante? Porque quanto maior for o valor declarado do seu imóvel, menor será o lucro contábil na hora da venda e, consequentemente, menor será o imposto a pagar sobre o Ganho de Capital.
Entenda o que vale e o que não vale como benfeitoria.
1. O que PODE ser somado ao valor do imóvel?
A regra geral aceita despesas com obras de construção, ampliação e reforma. Exemplos clássicos:
Material de Construção: Cimento, tijolos, pisos, azulejos, tintas, telhas, canos, fiação elétrica.
Mão de Obra: Pagamentos a pedreiros, encanadores, eletricistas, engenheiros e arquitetos (desde que comprovados).
Móveis Planejados: Armários embutidos e cozinhas planejadas que se incorporam ao imóvel (dificilmente removíveis sem danos).
Estruturas de Lazer: Construção de piscina, churrasqueira fixa, quadras esportivas e muros.
2. O que NÃO pode ser somado?
Gastos de manutenção ou bens móveis não agregam valor fiscal ao imóvel:
Manutenção e Reparos: Troca de uma lâmpada, conserto de uma torneira pingando, limpeza de caixa d'água.
Móveis Soltos: Sofás, mesas, cadeiras, eletrodomésticos, cortinas e tapetes.
Taxas: Condomínio e IPTU não são benfeitorias.
3. Documentação: A prova dos 5 anos
Para declarar, você precisa provar. A Receita Federal exige documentação idônea:
Notas Fiscais: Para materiais de construção e serviços de empresas.
Recibos: Para mão de obra de autônomos (deve conter CPF do prestador e assinatura).
Comprovantes de Pagamento: Transferências bancárias que batam com os recibos.
Atenção: Você deve guardar esses documentos por 5 anos após a venda do imóvel. Se você vender o imóvel daqui a 20 anos, precisará das notas de hoje para justificar o valor de custo lá na frente.
4. Como declarar no Imposto de Renda
As benfeitorias devem ser somadas ao valor do bem na ficha de Bens e Direitos.
Discriminação: É fundamental detalhar.
Exemplo: "Imóvel adquirido por R$ 300.000,00. Realizada reforma em [Ano] com troca de piso e pintura no valor de R$ 50.000,00, conforme notas fiscais em arquivo."
Situação em 31/12: Some o valor da reforma ao saldo anterior.
Se o imóvel estava declarado por R$ 300 mil, agora passará a ser R$ 350 mil.
5. Benfeitorias em Imóvel Antigo
Se você fez reformas em anos anteriores e esqueceu de declarar, você não pode somar tudo agora de uma vez. A forma correta é retificar as declarações dos últimos 5 anos, incluindo as benfeitorias no ano em que elas realmente ocorreram.
Conclusão
Declarar reformas dá trabalho, exige organização de notas fiscais, mas é o melhor investimento tributário que existe. Cada R$ 1.000,00 declarados em reforma hoje podem significar R$ 150,00 a menos de imposto na futura venda.
Fechamos o bloco de imóveis! Agora, vamos falar de outro bem que todo brasileiro ama comprar e vender: Carros e Motos. Você sabia que lucro na venda de carro usado também paga imposto, mas tem uma isenção generosa?
No próximo artigo: Venda de Veículos: Quando o lucro é isento de Imposto de Renda?