Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são os queridinhos dos investidores que buscam renda passiva. A promessa de receber dividendos mensais (aluguéis) livres de Imposto de Renda é atraente, mas a tributação sobre a venda das cotas pega muitos desavisados.
O erro clássico é aplicar a regra de Ações para FIIs. Eles são ativos diferentes com regras opostas. Se você vendeu cotas de fundos imobiliários com lucro, o Leão quer 20% desse ganho, não importa se o valor foi baixo.
Entenda como dividir sua declaração em duas partes: a renda mensal e o ganho de capital.
1. Os Rendimentos Mensais (A Parte Boa)
Os proventos pagos pelos FIIs (os aluguéis que caem na conta) são, em sua grande maioria, Isentos de Imposto de Renda para pessoa física, desde que o fundo tenha cotas negociadas em bolsa e mais de 50 cotistas.
Onde declarar: Na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".
Código: 26 - Outros (ou código específico para FIIs, se disponível na versão atual do programa).
Preenchimento: Informe o CNPJ da Administradora do fundo (não o do fundo em si) e o valor total recebido no ano. Essas informações vêm no "Informe de Rendimentos" enviado pelo banco escriturador ou corretora.
2. A Venda de Cotas (A Parte Perigosa)
Se você decidiu vender suas cotas e teve lucro (vendeu mais caro do que comprou), não existe isenção.
Alíquota: 20% sobre o lucro líquido.
Diferença para Ações: Não importa se você vendeu apenas R$ 100,00 ou R$ 10.000,00 no mês. Teve lucro? Paga imposto. A isenção de R$ 20 mil (válida para ações) NÃO se aplica aos FIIs.
Day Trade vs. Swing Trade: Nos FIIs, a alíquota é unificada. Tanto faz se vendeu no mesmo dia ou anos depois, o imposto é sempre 20%.
3. Como Pagar o Imposto (DARF)
Assim como nas ações, o imposto não é pago na declaração anual. Ele deve ser recolhido mensalmente.
Cálculo: (Valor de Venda - Custo de Aquisição - Taxas de Corretagem) = Lucro Líquido.
DARF: Se o resultado for positivo, aplique 20% e gere o DARF no SicalcWeb com o código 6015 (Ganhos Líquidos em Operações em Bolsa).
Vencimento: Último dia útil do mês seguinte à venda.
4. Prejuízo em FIIs
Se você vendeu cotas com prejuízo, a regra é favorável:
O prejuízo acumulado na venda de FIIs pode ser usado para abater o lucro na venda de outros FIIs nos meses seguintes.
Atenção: Você não pode usar prejuízo de FII para abater lucro de Ações (e vice-versa). São "caixinhas" separadas na contabilidade da Receita.
5. Como Declarar a Posse (Bens e Direitos)
Na declaração anual, você deve informar os fundos que possuía em 31/12.
Ficha: Bens e Direitos.
Grupo: 07 - Fundos.
Código: 03 - Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
Discriminação: Informe a quantidade de cotas e o nome do fundo.
Situação em 31/12: Declare sempre pelo Custo de Aquisição (Preço Médio de compra), jamais pela cotação de mercado do último dia do ano. Se a cota caiu ou subiu na Bolsa, isso não altera o valor na ficha de Bens.
Conclusão
FIIs são excelentes para renda, mas exigem cuidado na venda. Mantenha um controle rígido do seu Preço Médio (PM) para não pagar imposto a mais ou a menos na hora de realizar o lucro.
Saindo da Renda Variável e voltando para o planejamento de longo prazo: você investe para a aposentadoria? PGBL ou VGBL? Escolher o plano errado pode dobrar seu imposto no resgate.
No próximo artigo: Previdência Privada: A batalha PGBL vs VGBL no Imposto de Renda.